SİTELERDE YÖNETİCİLERİN 4 HAKKI

SİTELERDE YÖNETİCİLERİN 4 HAKKI

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez/1

1.Yöneticiler Vekilin Haklarına Sahiptir:

Yöneticiler, Kat Mülkiyet Kanunu çerçevesinde, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.

2.Yöneticilerin İstifa Hakkı:

Kat Malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümlülükleri yönetici tarafından noterlikçe yapılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yöneticiler, hiç bir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendilerine ait sözleşmeyi, feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.

3.Yöneticilerin Ücret İsteme Hakkı:

Yöneticiler, yönetim planında veya kendileriyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.

4.Aidatın Yarısını Ödeme Hakkı:

Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticilerin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz , (KMK.40).

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

SİTELERDE KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ MECBURİYETİ

SİTELERDE KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ MECBURİYETİ

http://emlakkulisi.com/arama.php?kelime=nihat+d%C3%B6nmez

Mülkiyetin Çekilmez Hale Gelmesi Nedeniyle Zorunlu Tapu Devri:

Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. 

Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar  vermesine bağlıdır. 

Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir, (KMK.25).

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

SİTE YÖNETİMLERİNDE YETKİ ve YETİ

SİTE YÖNETİMLERİNDE YETKİ  ve  YETİ

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez/1

Sürdürülebilir sakinler memnuniyeti ve emlak değer artışını amaçlayan site yönetimlerinde yetki ve yeti bir araya  gelmelidir, yetkili ve yetiler birlikte çalışmalıdır.

Yetki vizyoner, yeti misyonerdir. Yetki hedefler kor, yeti o hedefe koşar.

Yetki seçilmişlik veya atanmışlıkla alınır, yeti formatlı eğitim ve iş tecrübesi ile edinilir.

Hem yetkili hem yetili olmak bir meziyet değildir; çünkü yetki ve yeti tek bacakta değil asgari tek vücutta bir araya gelir.

Bazı sitelerde yöneticiler veya yönetim kurulları saha hizmetlerini yönetmeye talip olur hatta yönetirler.

Bu yaklaşım  seçilmişleri zamanla hizmetleri / hizmetlileri yönetmekten, malik-sakinleri yönetmeye kadar götürür.

Oysa malik-sakinler yönetilmeyi  değil, hizmet beklerler.

Sonuçta, siteleri kişiler değil mevzuatlar yönetir; kişiler siteye ancak hizmet eder.

Yetki ve yeti aynı bacakta toplanırsa o gövde yalpalar ve bir süre sonra yığılır kalır.

Malik-sakinlerden oluşan yönetim kurulları, sahaya makro değil de mikro seviyede indiklerinde o sitelerde rüzgar alçak eser ve ağaçlar bile gelecek seçimden çıkacak kurul kaygısını taşır.

Uzatmadan, site yönetimi vizyonerdır; ancak saha hizmetleri eğitim ve tecrübeden gelen profesyonellik gerektirir.

Site yönetimleri hedef koymalı, profesyoneller de o hedefi yerine getirmeli; malik sakinlerden site müdürü veya hizmet yönetmeni olmamalıdır.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERINEHIZMETTEKLIFIMIZ.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

SİTE YÖNETİMLERİNDE SAKİN BEKLENTİLERİNİ KARŞILAYABİLMEK

SİTE YÖNETİMLERİNDE SAKİN BEKLENTİLERİNİ KARŞILAYABİLMEK

http://emlakkulisi.com/arama.php?kelime=nihat+d%C3%B6nmez

Bir site sakin, site yönetiminden neler bekler?

Daha temiz, daha güvenli,daha bakımlı, hayatını kolaylaştırır bir ortamda , kendini özel hissedeceği bir yaşam atmosferi…

Bu da ancak güçlü mali , etkin hukuki , verimli idari , zengin sosyal bir organizasyon yapısı ile mümkündür

Verimli  sosyal organizasyonlar için; yüksek yönetim akademileri   üst ve profesyonel  olmak üzere iki ayrı yönetimi tavsiye eder:

Site üst yönetimi bir tür ar-ge  & inovasyonn  birimi  gibi davranmalı , profesyonel yönetime yol gösterici tasarımlar üretmeli , bu tasarımları alan profesyonel yönetim benzer uygulamaların (mali-hukuki-idari-sosyal)  avantajlarını-dezavantajlarının da  içinde bulunduğu bir değerlendirmeyi tekrar üst yönetime sunmalı,  bu döngü yönetim heyecanı içinde üretime /sonuçlandırmaya yönelik devam edebilir  özellikte olmalıdır.

Bu tip organizasyonlar personel , malzeme , eğitim, prosedür dörtgeni ile dengelenmeli verimli hale getirilmelidir.personel sürekli , akademik eğitimle ekip , malzeme detay kullanım bilgisi ile ekipman , eğitim süreklilik ve tamamlayıcı çabalarla alışkanlık , prosedürler uygulanabilirlik detayı ile standartlar haline getirilmelidir.

Günlük mesai öncesi eğitim , işlevsel üniforma  , standartlar altına düşmeyen özlük hakları , karşılıklı sevgi & saygı , hoşgörü  Uygulama Ekibini  motiveli halde tutabilecektir.

Sitede istatistiki çalışmalar yapılarak SSS (Sıkça Sorulan Sorular) , SYO (Sıkça Yaşanan Olaylar) , SYH (Sıkça Yapılan Hatalar) belirlenmeli  ve ortak akıl çalışması ile uzun vadeli  faydalar amacıyla çözümler üretilmelidir.

Temel hizmet departmanlarının çabaları genel alanlar üzerinde yoğunlaştırılırken ; her blok görevlisinin –blok’unun birinci kademe (temizlik/güvenlik/teknik/idari ) sorumlusu  olduğu/olması gerektiği gerçeği göz ardı edilmemelidir.

Tüm Temel Hizmetler için (Güvenlik-Temizlik-Teknik-İdari) bir çalışma kılavuzu oluşturulmalı  ve bu kılavuz içinde (Organizasyon Yapısı /Görev tanımları /iş akışı-işleyişi) gibi tüm operasyon detayı bulunmalı , bu detay sürekli eğitimlerle uygulama ve davranışlara indirgenmelidir

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

SİTE YÖNETİMLERİNDE MALİK , SAKİN KAVRAMLARI

SİTE YÖNETİMLERİNDE MALİK , SAKİN KAVRAMLARI

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez/1

Malik , tapu belgesi ile bağımsız bölüme sahip olan kişi veya kişilerdir.

Sakin ise maliklik ve-veya sükna hakkı,kiralama vb. haklar  dolayısı ile o bağımsız bölümü kullanan (ikamet eden) kişi veya kişilerdir.

Sitelerdeki ortak alan ve-veya şeylerin kullanım hakkı sakinlerindir. Eğer bir malik çeşitli hukuki tercihlerle, bağımsız bölümünü maliklik kendisinde kalsa da, kullanım hakkını bir başka kişi ve-veya kişilere devretmisse; ortak alanlardan yararlanma hakkını da bu kişi ve –veya kişilere devretmiş olur ki zaten malik ve bu kişiler arasındaki sözleşmelerle aidatlar da sakinler tarafından ödenmektedir.

Bunun yanında; KMK madde 6-5.fıkra da bu ayrıntıyı netleştirmiştir:

“… ,     Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış vaya kiralanmış olur.”

Konu, bu açıklamalarla , site yönetimi mevzuat ve uygulamalarına şu şekilde yansır:

Prensip olarak : Ortak alanların bakım,onarım, güvenlik, temizlik, enerji , personel  ve vb. giderlerinden oluşan kanunun ve yönetim planının ilgili maddesine gore bağımsız bölümlere düşen aidatı kim ödüyorsa, site yaşamının kolaylıklarından da o kişi ve-veya kişiler faydalanır.

Bir malik bağımsız bölümünün kullanma hakkını bir şekilde bir başkasına devrettiğinde bu keyfiyeti site yönetimine bildirmekte veya site yönetimi bu durumdan haberdar olmaktadır-olmalıdır-.

Bu durumda malik siteye ancak standart güvenlik uygulamaları ile girebilir statüye geçmektedir. Site yönetimi malikin, sakin statüsünde girişlerini sağlayan giriş kolaylıklarını (OGS-yaya giriş kartı vs.), sistemden iptal eder veya dondurur.

Aksi durumda, belli araç ve insan sayısına göre imarlanmış ortak alanlarda kapasitesinin çok çok üstünde bir kullanım ortaya çıkar ki , bu kullanımı kaldıracak ne idari yetimiz ne de mevzuatsal yetkimiz bulunmamaktadır.

Site Yönetimleri; yönetim planında özellikle belirtilmeyen bu duruma karşı çeşitli bilgilendirmeleri özellikle daire teslimlerinde oluşturulan malik bilgi formlarını doldurturken, yazılı taahhütler içinde hatırlatma amaçlı olarak değerlendirmelidir.

Kullanım hakkını devretmiş olsa da, ödenmeyen aidattan – yaptığı sözleşmeye rağmen- site yönetimine karşı yine de malik sorumludur ve olası aidat takibinde site yönetiminin hukuki muhatabı sakin değil ,maliktir.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERINEHIZMETTEKLIFIMIZ.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

SİTE YÖNETİMLERİ NE ZAMAN NASIL KİMLER TARAFINDAN KURULUR?

SİTE YÖNETİMLERİ NE ZAMAN NASIL KİMLER TARAFINDAN KURULUR?

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERINEHIZMETTEKLIFIMIZ.pdf

“Site Yönetimi” ; resmi olarak, yapı ruhsatı (kat irtifakı süreci ) ile yani hafriyattan önce “Yönetim Planı” ile ; fiili olarak ise yapı kullanma ruhsatı  (kat mülkiyeti süreci) ile başlar.

Site Yönetimi , resmi olarak  Yönetim Planının ilgili resmi daireye (tapu idaresine)  verilmesi (kabulü) ile başlar. 

Genelde Yönetim planının son bölümlerinde  KMK’nın ilgili maddelerinde belirtilen  çerçevede bir Geçici Yönetim kurulması ile ilgili maddeler bulunur.

Yine genelde bu geçici yönetim kat irtifakını kuran maliklerden oluşur.

Yönetim planının maddeleri arasında bu geçici yönetimin hukuki yetkileri ve süresi açıkça belirtilir.

 Bu yetki ve süre KMK ‘nın ilgili maddelerine aykırı olamaz.

Geçici yönetimin ne zaman sona ereceği ve daimi yönetim için çağrının nasıl-ne zaman yapılacağı ile daimi yönetimin kurulları –işleyişi vs. hakkında bilgiler de yönetim planında belirtilir ve zamanı gelince bu esaslar ve KMK ilgili maddeleri çerçevesinde süreç yürütülür.

Daha sonra geçici yönetim, kanuna aykırı olmayacak bir süre sonrasında (inşaatın bitiminden sonra bir yılı geçemez.) site yönetimini kat mülkiyetinde maliklik sıfatındaki kat malikler birliğine devreder.

Daimi yönetim, geçici yönetimden aldığı evrakları yineleyerek ve yenileyerek yönetimi yürütür.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

SİTE YÖNETİMİNDE 12 TERMİNOLOJİK KAVRAM

SİTE YÖNETİMİNDE 12 TERMİNOLOJİK KAVRAM

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez/1

Kat Mülkiyeti Kanununun 2. maddesinde site yönetimi  ile ilgili tanımlara yer verilmiştir:

ANAGAYRİMENKUL: Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütünü.

ANAYAPI: Anagayrimenkul üzerindeki yalnız esas yapı kısmı.

BAĞIMSIZ BÖLÜM: anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri.

EKLENTİ: Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerler.

KAT MÜLKİYETİ: bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkı.

KAT MALİKİ: Kat mülkiyeti hakkına sahip olanlar.

ORTAK YERLER: anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler.

KULLANMA HAKKI: Kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma hakları.

KAT İRTİFAKI: Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkı.

KAT İRTİFAK SAHİBİ: Kat irtifakı hakkına sahip olanlar.

ARSA PAYI: Arsanın,  bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payları.

SÖZLEŞME: Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senet.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni