EMLAK DEĞERİ & AİDAT
İLİŞKİSİ
Analitik emlak değerleme kriterlerinden biri de kira çarpanıdır.
Kiraya verenin aldığı miktar ile kiracının ödediği ikamet miktarı arasında
fark vardır: Temel kira miktarı + aidat + enerji
(su-elektrik-doğalgaz-iletişim) + diğer.
Yukarıdaki kiracı tarafından ödenen tüm giderler konuttan konuta değişir
hale gelmiştir.
1. Temel kira: Bu miktar kiracının konutun konumu, konforu ve özel
sebeplerine endeksli bir tercihtir.
2.Enerji: Tercih edilen konutun, yönetimi ve yönetime endeksli imalatı ile
ilgilidir ve ciddi şekilde toplam ikamet bedelinde belli bir orandadır.
Konutun bulunduğu sitede meskenlerde merkezi sistem ile ısınılıyor ve sıcak
su üretiliyorsa, bu sistem profesyoneller tarafından yönetilmiyorsa (Enerji
Yönetim Masası); mahalledeki kombili, aynı enlem-boylamdaki apartman dairesinin
%70- 200 kadar fazla su, doğalgaz, elektrik enerji gideri oluşmaktadır.
Örneğin, 2000 TL/AY kiralı bir
konutun, kullanmadığınız sosyal tesisleri dahil 300-400 TL aidatının yanında
yıllık ortalamada da aylık sıcak su ve ısınma (sitemdeki elektrik + su dahil-
diğer ihtiyaç su-elektrik hariç)bedeli 350-500 TL civarındadır ki bu da kiracı
yönünden 2800 TL/AY iken bir bağımsız/ mahalle apartman dairesinde 2000 TL /AY kiralı bir dairenin aidatı
70 TL, yıllık ortalamada aylık 90 TL ısınma-sıcak su (sitemdeki elektrik + su
dahil- diğer ihtiyaç su-elektrik hariç) gideri üzerinden aynı miktar 2160
TL/AY.
Bu giderler, iyi yönetim becerisi değil de umursamaz yönetimler dolayısı
ile site içindeki konutun kirasını dolayısıyla da kira çarpanlı hesaptaki emlak
değerini aşağı çekmektedir. Bu gibi sitelerdeki emlak değer artışı, inşaat
maliyetlerine gelen fiyat artışı ile projelendirilebilir arazi kısıtlılığı ile
insanımızın gayrimenkulü en güvenilir yatırım çeşidi olarak görmeye devam
etmesindedir.
Şu anda ne yatırımcı malik, ne de imalatçı firmalar yukarıdaki etkileşmeyi
umursamıyorlar, çünkü gayrimenkuldeki fiyatlanma ivmesi, faiz oranlarını bile
umursamaz bir hızdadır.
www.konutsitesiyonetimi.com
Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı
Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder