SİTELERDE YÖNETİCİLERİN 4 HAKKI

SİTELERDE YÖNETİCİLERİN 4 HAKKI

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez/1

1.Yöneticiler Vekilin Haklarına Sahiptir:

Yöneticiler, Kat Mülkiyet Kanunu çerçevesinde, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.

2.Yöneticilerin İstifa Hakkı:

Kat Malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümlülükleri yönetici tarafından noterlikçe yapılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yöneticiler, hiç bir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendilerine ait sözleşmeyi, feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.

3.Yöneticilerin Ücret İsteme Hakkı:

Yöneticiler, yönetim planında veya kendileriyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.

4.Aidatın Yarısını Ödeme Hakkı:

Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticilerin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz , (KMK.40).

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

SİTELERDE KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ MECBURİYETİ

SİTELERDE KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ MECBURİYETİ

http://emlakkulisi.com/arama.php?kelime=nihat+d%C3%B6nmez

Mülkiyetin Çekilmez Hale Gelmesi Nedeniyle Zorunlu Tapu Devri:

Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. 

Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar  vermesine bağlıdır. 

Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir, (KMK.25).

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

SİTE YÖNETİMLERİNDE YETKİ ve YETİ

SİTE YÖNETİMLERİNDE YETKİ  ve  YETİ

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez/1

Sürdürülebilir sakinler memnuniyeti ve emlak değer artışını amaçlayan site yönetimlerinde yetki ve yeti bir araya  gelmelidir, yetkili ve yetiler birlikte çalışmalıdır.

Yetki vizyoner, yeti misyonerdir. Yetki hedefler kor, yeti o hedefe koşar.

Yetki seçilmişlik veya atanmışlıkla alınır, yeti formatlı eğitim ve iş tecrübesi ile edinilir.

Hem yetkili hem yetili olmak bir meziyet değildir; çünkü yetki ve yeti tek bacakta değil asgari tek vücutta bir araya gelir.

Bazı sitelerde yöneticiler veya yönetim kurulları saha hizmetlerini yönetmeye talip olur hatta yönetirler.

Bu yaklaşım  seçilmişleri zamanla hizmetleri / hizmetlileri yönetmekten, malik-sakinleri yönetmeye kadar götürür.

Oysa malik-sakinler yönetilmeyi  değil, hizmet beklerler.

Sonuçta, siteleri kişiler değil mevzuatlar yönetir; kişiler siteye ancak hizmet eder.

Yetki ve yeti aynı bacakta toplanırsa o gövde yalpalar ve bir süre sonra yığılır kalır.

Malik-sakinlerden oluşan yönetim kurulları, sahaya makro değil de mikro seviyede indiklerinde o sitelerde rüzgar alçak eser ve ağaçlar bile gelecek seçimden çıkacak kurul kaygısını taşır.

Uzatmadan, site yönetimi vizyonerdır; ancak saha hizmetleri eğitim ve tecrübeden gelen profesyonellik gerektirir.

Site yönetimleri hedef koymalı, profesyoneller de o hedefi yerine getirmeli; malik sakinlerden site müdürü veya hizmet yönetmeni olmamalıdır.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERINEHIZMETTEKLIFIMIZ.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

SİTE YÖNETİMLERİNDE SAKİN BEKLENTİLERİNİ KARŞILAYABİLMEK

SİTE YÖNETİMLERİNDE SAKİN BEKLENTİLERİNİ KARŞILAYABİLMEK

http://emlakkulisi.com/arama.php?kelime=nihat+d%C3%B6nmez

Bir site sakin, site yönetiminden neler bekler?

Daha temiz, daha güvenli,daha bakımlı, hayatını kolaylaştırır bir ortamda , kendini özel hissedeceği bir yaşam atmosferi…

Bu da ancak güçlü mali , etkin hukuki , verimli idari , zengin sosyal bir organizasyon yapısı ile mümkündür

Verimli  sosyal organizasyonlar için; yüksek yönetim akademileri   üst ve profesyonel  olmak üzere iki ayrı yönetimi tavsiye eder:

Site üst yönetimi bir tür ar-ge  & inovasyonn  birimi  gibi davranmalı , profesyonel yönetime yol gösterici tasarımlar üretmeli , bu tasarımları alan profesyonel yönetim benzer uygulamaların (mali-hukuki-idari-sosyal)  avantajlarını-dezavantajlarının da  içinde bulunduğu bir değerlendirmeyi tekrar üst yönetime sunmalı,  bu döngü yönetim heyecanı içinde üretime /sonuçlandırmaya yönelik devam edebilir  özellikte olmalıdır.

Bu tip organizasyonlar personel , malzeme , eğitim, prosedür dörtgeni ile dengelenmeli verimli hale getirilmelidir.personel sürekli , akademik eğitimle ekip , malzeme detay kullanım bilgisi ile ekipman , eğitim süreklilik ve tamamlayıcı çabalarla alışkanlık , prosedürler uygulanabilirlik detayı ile standartlar haline getirilmelidir.

Günlük mesai öncesi eğitim , işlevsel üniforma  , standartlar altına düşmeyen özlük hakları , karşılıklı sevgi & saygı , hoşgörü  Uygulama Ekibini  motiveli halde tutabilecektir.

Sitede istatistiki çalışmalar yapılarak SSS (Sıkça Sorulan Sorular) , SYO (Sıkça Yaşanan Olaylar) , SYH (Sıkça Yapılan Hatalar) belirlenmeli  ve ortak akıl çalışması ile uzun vadeli  faydalar amacıyla çözümler üretilmelidir.

Temel hizmet departmanlarının çabaları genel alanlar üzerinde yoğunlaştırılırken ; her blok görevlisinin –blok’unun birinci kademe (temizlik/güvenlik/teknik/idari ) sorumlusu  olduğu/olması gerektiği gerçeği göz ardı edilmemelidir.

Tüm Temel Hizmetler için (Güvenlik-Temizlik-Teknik-İdari) bir çalışma kılavuzu oluşturulmalı  ve bu kılavuz içinde (Organizasyon Yapısı /Görev tanımları /iş akışı-işleyişi) gibi tüm operasyon detayı bulunmalı , bu detay sürekli eğitimlerle uygulama ve davranışlara indirgenmelidir

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

SİTE YÖNETİMLERİNDE MALİK , SAKİN KAVRAMLARI

SİTE YÖNETİMLERİNDE MALİK , SAKİN KAVRAMLARI

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez/1

Malik , tapu belgesi ile bağımsız bölüme sahip olan kişi veya kişilerdir.

Sakin ise maliklik ve-veya sükna hakkı,kiralama vb. haklar  dolayısı ile o bağımsız bölümü kullanan (ikamet eden) kişi veya kişilerdir.

Sitelerdeki ortak alan ve-veya şeylerin kullanım hakkı sakinlerindir. Eğer bir malik çeşitli hukuki tercihlerle, bağımsız bölümünü maliklik kendisinde kalsa da, kullanım hakkını bir başka kişi ve-veya kişilere devretmisse; ortak alanlardan yararlanma hakkını da bu kişi ve –veya kişilere devretmiş olur ki zaten malik ve bu kişiler arasındaki sözleşmelerle aidatlar da sakinler tarafından ödenmektedir.

Bunun yanında; KMK madde 6-5.fıkra da bu ayrıntıyı netleştirmiştir:

“… ,     Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış vaya kiralanmış olur.”

Konu, bu açıklamalarla , site yönetimi mevzuat ve uygulamalarına şu şekilde yansır:

Prensip olarak : Ortak alanların bakım,onarım, güvenlik, temizlik, enerji , personel  ve vb. giderlerinden oluşan kanunun ve yönetim planının ilgili maddesine gore bağımsız bölümlere düşen aidatı kim ödüyorsa, site yaşamının kolaylıklarından da o kişi ve-veya kişiler faydalanır.

Bir malik bağımsız bölümünün kullanma hakkını bir şekilde bir başkasına devrettiğinde bu keyfiyeti site yönetimine bildirmekte veya site yönetimi bu durumdan haberdar olmaktadır-olmalıdır-.

Bu durumda malik siteye ancak standart güvenlik uygulamaları ile girebilir statüye geçmektedir. Site yönetimi malikin, sakin statüsünde girişlerini sağlayan giriş kolaylıklarını (OGS-yaya giriş kartı vs.), sistemden iptal eder veya dondurur.

Aksi durumda, belli araç ve insan sayısına göre imarlanmış ortak alanlarda kapasitesinin çok çok üstünde bir kullanım ortaya çıkar ki , bu kullanımı kaldıracak ne idari yetimiz ne de mevzuatsal yetkimiz bulunmamaktadır.

Site Yönetimleri; yönetim planında özellikle belirtilmeyen bu duruma karşı çeşitli bilgilendirmeleri özellikle daire teslimlerinde oluşturulan malik bilgi formlarını doldurturken, yazılı taahhütler içinde hatırlatma amaçlı olarak değerlendirmelidir.

Kullanım hakkını devretmiş olsa da, ödenmeyen aidattan – yaptığı sözleşmeye rağmen- site yönetimine karşı yine de malik sorumludur ve olası aidat takibinde site yönetiminin hukuki muhatabı sakin değil ,maliktir.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERINEHIZMETTEKLIFIMIZ.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

SİTE YÖNETİMLERİ NE ZAMAN NASIL KİMLER TARAFINDAN KURULUR?

SİTE YÖNETİMLERİ NE ZAMAN NASIL KİMLER TARAFINDAN KURULUR?

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERINEHIZMETTEKLIFIMIZ.pdf

“Site Yönetimi” ; resmi olarak, yapı ruhsatı (kat irtifakı süreci ) ile yani hafriyattan önce “Yönetim Planı” ile ; fiili olarak ise yapı kullanma ruhsatı  (kat mülkiyeti süreci) ile başlar.

Site Yönetimi , resmi olarak  Yönetim Planının ilgili resmi daireye (tapu idaresine)  verilmesi (kabulü) ile başlar. 

Genelde Yönetim planının son bölümlerinde  KMK’nın ilgili maddelerinde belirtilen  çerçevede bir Geçici Yönetim kurulması ile ilgili maddeler bulunur.

Yine genelde bu geçici yönetim kat irtifakını kuran maliklerden oluşur.

Yönetim planının maddeleri arasında bu geçici yönetimin hukuki yetkileri ve süresi açıkça belirtilir.

 Bu yetki ve süre KMK ‘nın ilgili maddelerine aykırı olamaz.

Geçici yönetimin ne zaman sona ereceği ve daimi yönetim için çağrının nasıl-ne zaman yapılacağı ile daimi yönetimin kurulları –işleyişi vs. hakkında bilgiler de yönetim planında belirtilir ve zamanı gelince bu esaslar ve KMK ilgili maddeleri çerçevesinde süreç yürütülür.

Daha sonra geçici yönetim, kanuna aykırı olmayacak bir süre sonrasında (inşaatın bitiminden sonra bir yılı geçemez.) site yönetimini kat mülkiyetinde maliklik sıfatındaki kat malikler birliğine devreder.

Daimi yönetim, geçici yönetimden aldığı evrakları yineleyerek ve yenileyerek yönetimi yürütür.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

SİTE YÖNETİMİNDE 12 TERMİNOLOJİK KAVRAM

SİTE YÖNETİMİNDE 12 TERMİNOLOJİK KAVRAM

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez/1

Kat Mülkiyeti Kanununun 2. maddesinde site yönetimi  ile ilgili tanımlara yer verilmiştir:

ANAGAYRİMENKUL: Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütünü.

ANAYAPI: Anagayrimenkul üzerindeki yalnız esas yapı kısmı.

BAĞIMSIZ BÖLÜM: anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümleri.

EKLENTİ: Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerler.

KAT MÜLKİYETİ: bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkı.

KAT MALİKİ: Kat mülkiyeti hakkına sahip olanlar.

ORTAK YERLER: anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler.

KULLANMA HAKKI: Kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma hakları.

KAT İRTİFAKI: Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkı.

KAT İRTİFAK SAHİBİ: Kat irtifakı hakkına sahip olanlar.

ARSA PAYI: Arsanın,  bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payları.

SÖZLEŞME: Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senet.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

SİTE YÖNETİMİ; ANGARYA, HOBİ VEYA MESLEK DEĞİLDİR

SİTE YÖNETİMİ; ANGARYA, HOBİ VEYA MESLEK DEĞİLDİR

http://emlakkulisi.com/arama.php?kelime=nihat+d%C3%B6nmez

Siteleri kişiler değil, mevzuatlar yönetir, kişiler ise siteye ancak hizmet edebilir. Siteler, her şeyi ile kat maliklerinindir. Siteler, kat malikler birliğinin aldığı kararlarla yönetilir.

İnşaattan oturuma geçişte müteahhit firmanın, site yönetimini kalite ve yönetim becerisi gerektirmeyen bir angarya iş olarak görerek konuyla ilgili eğitim ve tecrübesi olmayan kişi veya firmalar üzerinden siteyi yönetmeye kalkıştığını görüyoruz.

Geçici yönetim sonrasında kat maliklerince seçilen, atanan yöneticilerin, yönetim kurullarının site yönetimini bir hobi gibi algılayarak büyük borçlar altına soktuğunu, sakinler memnuniyeti ve emlak değerini düşürdüğünü tecrübe ediyoruz.

Tüm bunlar yetmezmiş gibi bir de site yönetimini, geçim kaynağı, meslek olarak gören haftanın belli günleri 09:00-18:00 arasında  mesai yapılan işletme gibi algılayarak, sitelerde müdür  istihdam edildiğini hayretle takip ediyoruz.

Hayır, site yönetimi ne angarya, ne hobi, ne de meslektir. 

Site yönetimi yaşam tarzıdır.

Bunun aksine inanan kişilerin yetkilendirildiği  sitelerdeki maliklerin gereksiz ve hukuksuz yere borçlandırılır,  sakinler yüksek aidat öder, malik-sakinler memnuniyetsiz olur, emlak değeri de sürekli düşer.

www.konutsitesiyonetimi.com

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

SİTE YÖNETİMİ VE MALİKLER BİRLİĞİ İRADESİ

SİTE YÖNETİMİ VE MALİKLER  BİRLİĞİ İRADESİ

http://www.tebernuskirecci.com.tr/vatandas-soruyor/55-nihat_donmez/1

Konut siteleri her şeyi ile maliklerindir. Siteleri malikler yönetir diyemeyiz, ancak siteyi o sitenin tapu idaresinde adına senet düzenlenmiş malikler birliğinin iradesi yönetir.

Malikler birliği nedir ? Malikler birliği iradesi nedir? Bu irade nasıl oluşur ?

Site yönetimlerinin mevzuatı yoktur, kanunu vardır: Kat Mülkiyeti Kanunu.

Site yönetimlerinin mevzuatı yoktur, ama “Sitenin Mevzuatı” vardır: O sitenin Yönetim Planı.

Site Yönetim Planı, kanuna muhalefet olamayacağından; (olan maddeleri geçersizdir ki bunların geçersizliği yönetim planını geçersiz kılmaz.), siteler;  orada bulunan, belli arsa payı, malik sayısı ve/veya bağımsız bölüm oy miktarına/oranına bağlanmış hükümler çerçevesinde kat maliklerince alınan kararlara göre yönetilir.

Yönetici seçiminde  kat malikler birliği ve dolayısı ile iradesi malik sayı ve arsa payı çoğunluğuyla  ; yönetim planı değişikliğinde 4/5, basit bir konuda ise toplantıya katılanların çoğunluk oranı ile oluşur.

Yukarıdaki özet açıklamalar, şu anlama gelir;  siteleri malikler birliği iradesi yönetir, mahkemeler bile bu iradenin üstünde değildir.

Birliğin oluşmadığı sitelerde, ortaya irade konulamayacağından; iyi niyetli ancak mevzuata hakim olmayan ve/veya kötü niyetle ancak maliklerin mevzuata  hakim olmadığını fark eden kişi veya kişiler siteleri yönetmeye kalkar da, sonardan işi fark eden birkaç malikin iradesi ile hakimin müdahalesi kayyum misali siteye zuhur eder ki bu mevzuata hakim olmayan iyi niyetli veya maliklerin mevzuata  hakim olmadığını fark eden kötü niyetli  kişi veya kişilerin vesayetinden kat be kat hayırlı ve gereklidir

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

SİTE YÖNETİMİ MEVZUATININ 21 DAYANAĞI

SİTE YÖNETİMİ MEVZUATININ 21 DAYANAĞI

http://emlakkulisi.com/arama.php?kelime=nihat+d%C3%B6nmez

Site yönetimleri mevzuatı bir çok kanunumuzun ilgili bölümlerinden alıntılarla oluşur. Mevzuatımızda apartman-site-toplu yapı yönetimi ile ilgili olan hükümler aşağıdaki şekilde özetlenebilir:

1).634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (tüm metin)

2).3194 sayılı İmar Kanunu (md-16,21,27,30,31,36,37, … )

3).Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik (tüm metin)

4).Otopark Yönetmeliği (md-4)

5).Asansör Bakım ve İşletme Yönetmeliği (tüm metin)

6).Yapılarda Özürlülerin Kullanımına Yönelik Proje Tadilin Komisyonları Teşkili , Çalışma Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik (1,2,3,4,5,11,12,13)

7).1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu (md-1,6,7,11,17,18)

8).5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu (md-1,27,10- gç.md-1,2,3)

9).Merkezi Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik (tüm metin)

10).Zorunlu Deprem Sigortasına Dair Kanun Hükmünde Kararname (md-1,2,9,10,12,13,14)

11).Konut Kapıcıları Tüzüğü (tüm metin)

12).İstanbul İmar Yönetmeliği Kapıcı ve Kaloriferci Daireleri ile Kapıcı Bölmesi ve Kaloriferci Yeri (md-7)

13).4857 sayılı İş Kanunu (md-3,8,11,15,17,25,32,34,35,37,44, 45,46,47,53,56,57,58,63,67,75,84,110)

14.)İş Kanununa İlişkin Çalışma Süreleri Yönetmeliği (tüm metin)

15).Yıllık Ücretli İzin Yönetmeliği (tüm metin)

16).3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilliyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun (tüm metin)

17).Taşınmaz Mal Zilliyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanunun Uygulama Şekli ve Esaslarına Dair Yönetmelik (tüm metin)

18).5237 sayılı Türk Ceza Kanunu (md-181,182,183,184)

19).5188 sayılı Özel Güvenlik Hizmetlerine Dair Kanun (tüm metin)

20).2559 sayılı Polsi Vazife ve Selahiyetleri Kanunu (md-7,14)

21).7201 sayılı Tebligat Kanunu (md-10,11,12,13,16,20,21,32,35)

Tebligat Tüzüğü (ek madde)

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

SİTE YÖNETİM PLANI DEĞİŞTİRİLEBİLİR Mİ?

SİTE YÖNETİM PLANI DEĞİŞTİRİLEBİLİR Mİ?

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERINEHIZMETTEKLIFIMIZ.pdf

Yönetim Planında kanunlara ve hakkaniyete  aykırı hükümler varsa ,var olduğu düşünülüyorsa  Kat Maliklerinden herhangi biri , önce Kat Malikleri Kuruluna / Site Genel kuruluna başvurup bu aykırılıkların değiştirilmesini veya iptalini isteyebilir. Kat Malikleri Kurulu bu isteği reddederse , veya isteğin yerine getirilmesi için beşte dört oy oranı sağlanamamışsa  , Yönetim Planının değiştirilmesi  veya iptali için Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açabilir.

Dava Kat Maliklerini temsilen Yöneticiye , Toplu Yapılarda ise Ada Temsilciler Kuruluna veya Toplu Yapı Temsilciler kurulunca seçilen Yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılır.

Yönetici , açılan davayı bütün Kat Maliklerine ve Ada veya Toplu Yapı Temsilciler Kuruluna duyurur.

Yönetim planı kat mülkiyet kanununun emredici (amir) hükümlerine aykırı olamaz .

 Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır, (KMK.27).

Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına , birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine gore Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesindeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış , kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planının verilmesi gerekir.

Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.

 Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERINEHIZMETTEKLIFIMIZ.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

SİTE GİDERLERİNİN PAYLAŞIM ESASLARI

SİTE GİDERLERİNİN PAYLAŞIM ESASLARI

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERINEHIZMETTEKLIFIMIZ.pdf

Sitelerdeki bağımsız bölüm aidatları, sitenin enerji-personel ve bakım ağırlıklı giderlerini karşılamak için yönetim planındaki esaslara göre bağımsız bölümlere paylaştırılır.

Eğer yönetim planında giderlerin nasıl paylaştırılacağına dair bir açıklama yoksa; KMK-nun 20. Maddesindeki aşağıdaki esaslar uygulanır.

“…., a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

 b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; katılmakla yükümlüdür.”

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERINEHIZMETTEKLIFIMIZ.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

ORTAK ALANLARDA AİDAT UYGULAMASI

ORTAK ALANLARDA AİDAT UYGULAMASI

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERINEHIZMETTEKLIFIMIZ.pdf

Konut sitelerinde mevzuatsal olarak KMK-da konusu geçen dört ortak alan tanımından bahsedilebilir: KMK madde 4, 10,67 ve  EK-madde 2.

KMK madde 10-da site giderlerine gelir elde etmek için imalatı yapılmış alanlar ile diğer maddelerde çeşitli açıklamalar için anılan kapıcı daireleri; amir maddelerde belirtilen olumlu karar oranının  sağlanması ile kiraya verilebilir.

Bu kiralamalarda, ayrıca bir  aidat istenmez, talep edilmez, uygulanmaz. Çünkü aidatın temeli gider avansına esas olan KMK maddesi ile  Yönetim Planının ilgili maddelerindeki  metne göre hazırlanan işletme projesidir. Bu projede bağımsız bölüm başına düşen aidatlar; KMK madde20-ye  veya  yönetim planında arsa payı, eşit veya m2 oranına  veay bunların karmasına göre belirlenir. (ki arsa payı olmayan bağımsız bölüm, bağımsız bölüme bağlanmamış arsa payından bahsedilemez)

Ortak alanlar KMK madde 10 veya EK-madde 2’ye konu olmasına göre herhangi bir özel kişi veya tüzel kişiliğe, çalışana, görevi dolayısı ile muhatap olunana ikamet veya ticari olarak  kiraya verilirken, bu kira miktarına aidat (ki sosyal gerek ve hukuki yetki yoktur illa da aidat olsun diyenlerin de gönlü olsun ) dahil edilir ve bu kira da aidat dışı gelirler olarak işletme projesine dahil edilebilir.

Tapuya bağımsız bölüm olarak şerh edilmemiş hiçbir alandan işletme projesi içinde olamayacağından aidat adı altında bir miktar alınamaz.

Alınca ne olur? Böyle aidat almasına sebep veya vesile  olan kimseye hukuki yaptırım olur mu? Hayır hiçbir şey olmaz. Acemilik olur, işi bilmezlik olur ? Bu yaptırım hukuki olanından daha ağırdır? Çünkü site yönetimi angarya, meslek veya  hobi değil yaşam tarzıdır.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

8 MADDEDE KONUT SİTELERİNDE  İHTİYAÇ ve BEKLENTİLER

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERINEHIZMETTEKLIFIMIZ.pdf

1.İhtiyaç asgari ikamet şartlarını içerirken; beklentiler,  konfor ihtiyacın kalitesinden de  ileri ek, ilave ve lüks argümanlardan oluşur.

2.Site yönetimleri ihtiyaçları talimatsız olarak mevzuat gereği karşılarken, beklenti için malikler iradesi ve kararı gerekir.

3.İhtiyaç KMK’ da amir maddeler içinde iken beklentiler yönetim planı ve malikler birliği kararına bırakılmıştır.

4.Sitenin güvenli,temiz,bakımlı halde bulundurulması da  daha güvenli, daha temiz daha bakımlı  hale getirilmesi beklentisi lüks değil yönetim becerisidir.

5. İhtiyaç KMK ‘da genel giderler olarak tanımlanarak, ödeme zorunluluğu faydalanmaya bırakılmazken, beklentiler için faydalanma oranından bahsedilir.

6. Beklentiler sitenin matematiksel ve emlak konumuna  göre değişirken, site yaşam kültürünün beklentileri zamanla tetiklediği de gerçektir.

7.Emlak değeri ve müteahhit  firmanın imajı/markası, başka bir sitede beklenti olan bir hizmeti, ihtiyaç olarak imal edip, hizmete dahil etmiş olabilir.

8.Vaziyet ve yönetim planında bulunan tesis ile hizmetler ihtiyaç olarak kabul edilir.

http://www.konutsitesiyonetimi.com

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

KONUT SİTELERİNİN TÜZEL KİŞİLİĞİ YOKTUR

KONUT SİTELERİNİN TÜZEL KİŞİLİĞİ YOKTUR

www.konutsitesiyonetimi.com

Konut siteleri yönetimleri, Kat Mülkiyet Kanunu ve buna kanuna muhalif olmayan yönetim planı çerçevesinde kat maliklerinin karalarına göre yönetilen, tüzel kişiliksiz birlikteliklerdir.

1. Konut siteleri yönetimleri, mülk ve ruhsatlı mal (araç vs.) edinemezler.

2.Konut siteleri yönetimleri, kurul toplantılarına resmi denetim merci davet edilmez, katılamaz.

3.Konut siteleri yönetimleri, Vergi Usul Kanununa tabi değildir.

4.Konut siteleri yönetimleri, Türkiye Muhasebe Standartlarına tabi değildir.

5.Konut site yönetimleri, dernek, kooperatif, ticari oluşum gibi muhasebeleştirilemezler.

6. Konut site yönetimleri, aidat takibi hariç, komşuluk hukuku dışında bir avukatlık hizmeti ile adli hukuka itilemez.

7. Sitelerde taraflar oluşamaz, ortada özel bir politika veya yönetim fikri olamaz. Siteleri kişiler değil, mevzuatlar yönetir, kişiler siteye ancak hizmet eder.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERINEHIZMETTEKLIFIMIZ.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

HER SİTENİN MEVZUATI KENDİNE ÖZELDİR

HER SİTENİN  MEVZUATI KENDİNE ÖZELDİR

http://www.konutsitesiyonetimi.com/klavuzlar/mevzuat-kitabi/

Konut Siteleri her şeyi kat maliklerinindir. 

Kat malikleri, Kat Mülkiyet Kanunu ve bu kanuna atıfla hazırlanmış Yönetim Planı çerçevesinde, yönetime dair her türlü tasarrufta mahkeme , hakim dahil hiçbir kişi veya mercinin kısıtlaması olmayan bir irade ile siteyi yönetir. Buradaki  irade ; “ Kat Malikler Birliği İradesidir”

İşte konunun püf noktası bu iradedir.

Her yönetim işinde kat malik birliği farklı farklı sayısallıkta, oranda oluşur.

Bu oran ve sayılar ise Kat Mülkiyeti kanunu amir maddeleri, amir maddelerin olmadığı yerler de ise Yönetim Planının amir maddelerinde yazıldığı, olduğu gibidir.

Her sitenin mevzuatı kendine özeldir, kanunun amir maddeleri saklı kalmak üzere yönetim planıyla belirlenen esaslar, o sitenin mevzuatını belirler.

Yoksa ve sanılanın aksine sitelerde dernek, kooperatif, siyasi parti, ticari firma, okul aile birliği, kent konseyi vs. gibi tüzel kişilikli, malikliğe dayanmayan sosyal veya ticari birlikteliklerin mevzuatı uygulanamaz.

Çünkü, site yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur.

 
www.konutsitesiyonetimi.com

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

EMLAK DEĞERİ & AİDAT İLİŞKİSİ

EMLAK DEĞERİ & AİDAT İLİŞKİSİ

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERINEHIZMETTEKLIFIMIZ.pdf

Analitik emlak değerleme kriterlerinden biri de kira çarpanıdır.

Kiraya verenin aldığı miktar ile kiracının ödediği ikamet miktarı arasında fark vardır: Temel kira miktarı + aidat + enerji (su-elektrik-doğalgaz-iletişim) + diğer.

Yukarıdaki kiracı tarafından ödenen tüm giderler konuttan konuta değişir hale gelmiştir.

1. Temel kira: Bu miktar kiracının konutun konumu, konforu ve özel sebeplerine endeksli bir tercihtir.

2.Enerji: Tercih edilen konutun, yönetimi ve yönetime endeksli imalatı ile ilgilidir ve ciddi şekilde toplam ikamet bedelinde belli bir orandadır.

Konutun bulunduğu sitede meskenlerde merkezi sistem ile ısınılıyor ve sıcak su üretiliyorsa, bu sistem profesyoneller tarafından yönetilmiyorsa (Enerji Yönetim Masası); mahalledeki kombili, aynı enlem-boylamdaki apartman dairesinin %70- 200 kadar fazla su, doğalgaz, elektrik enerji gideri oluşmaktadır.

Örneğin, 2000 TL/AY  kiralı bir konutun, kullanmadığınız sosyal tesisleri dahil 300-400 TL aidatının yanında yıllık ortalamada da aylık sıcak su ve ısınma (sitemdeki elektrik + su dahil- diğer ihtiyaç su-elektrik hariç)bedeli 350-500 TL civarındadır ki bu da kiracı yönünden 2800 TL/AY  iken bir  bağımsız/ mahalle apartman  dairesinde 2000 TL /AY kiralı bir dairenin aidatı 70 TL, yıllık ortalamada aylık 90 TL ısınma-sıcak su (sitemdeki elektrik + su dahil- diğer ihtiyaç su-elektrik hariç) gideri üzerinden aynı miktar 2160 TL/AY.

Bu giderler, iyi yönetim becerisi değil de umursamaz yönetimler dolayısı ile site içindeki konutun kirasını dolayısıyla da kira çarpanlı hesaptaki emlak değerini aşağı çekmektedir. Bu gibi sitelerdeki emlak değer artışı, inşaat maliyetlerine gelen fiyat artışı ile projelendirilebilir arazi kısıtlılığı ile insanımızın gayrimenkulü en güvenilir yatırım çeşidi olarak görmeye devam etmesindedir.

Şu anda ne yatırımcı malik, ne de imalatçı firmalar yukarıdaki etkileşmeyi umursamıyorlar, çünkü gayrimenkuldeki fiyatlanma ivmesi, faiz oranlarını bile umursamaz bir hızdadır.

www.konutsitesiyonetimi.com

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni 

15 MADDEDE SİTELERDE TEMİZLİK HİZMETİ

15 MADDEDE SİTELERDE TEMİZLİK HİZMETİ

http://www.konutsitesiyonetimi.com/formatlar/temizlik-hizmetleri/

1.Sitenin temizliğinden tüm malikler, sakinler, misafirler, çalışanlar üzerinden site yönetimi sorumludur.

2.Sitenin ortak yatay ve dikey alanları ile açık ve kapalı alanları için ayrı temizlik planı yapılır.

3.Sitenin temizliğinde  ortak alanları kırmızı, sarı, yeşil, mavi, beyaz olarak beş temel hijyen uygulamasına yapılır.

4.Sitenin temizliğinde resmi mercilerle iletişim ve işbirliği kaçınılmazdır.

5.Site temizliği güvenli, teknik ve peyzaj çabasının bir parçasıdır.

6.Evcillerin gezinme güzergahı ile çocuk oyun alanlarının temizliği özel bir uygulamadır.

7.Temizlik, mevcut imalatın özelliğine uygun  ve korunmasına yönelik bir çabadır.

8.Temizlik malzemelerinde ucuz veya pahalı  değil, doğru olanlar tercih edinmelidir.

9.Havuz bölgesi açık ve kapalı alanları özel temizlik plan ve uygulaması gerektirir.

10.Temizlik çöp toplama ve süpürme ile paspas çekmeye indirgenemez.

11.Blok temizlik planları, blok duyuru panolarında yayınlanmalıdır.

12.Temizlik, karşılama-ağırlama-uğurlama temel safhalarıyla uygulanmalıdır.

13.Temizliğin analitik ölçüsü iş disiplininin sorunudur, asıl yansıma hisle olur.

14. Temizlik personelce yapılacak iş değil, ekipçe yapılan departmantal bir hizmettir.

15.Temizlik hizmetinin temeli, analitik takipli bir depo sistemi ile mümkündür.

http://www.konutsitesiyonetimi.com/SITEYONETIMLERIDANISMANICV.pdf

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni