10 MADDEDE SİTE YÖNETİMİ
Site Yönetimi ; 634 sayılı kat
mülkiyeti kanunu ve bu kanuna endeksli
olarak hazırlanmış Yönetim Planı / bu kanunun atıf yaptığı diğer kanun ve
yönetmelikler çerçevesinde atanmış veya seçilmiş , Yönetici/Yönetim Kurulları-Denetici/Denetim
Kurulları,Kat Malikleri Genel Kurulları
, Temsilciler Kuruları vb. Yönetim Organları
üzerinden tanımlı konu ve alanlarda, hukuki-mali-idari-sosyal boyutlu
bir yapıda, personel-malzeme-eğitim-prosedür dörtgeninde;
güvenlik-temizlik-teknik –idari işlerden oluşan dört temel hizmeti sakinler
memnuniyeti ve emlak değerini artırıcı vizyon üzerinden idari ve saha
hizmetlerini tahmini-denk bütçe yaklaşımı ile mevzuatlar çerçevesinde , hakimin
müdahalesine açık olarak gerçekleştirme
sürecidir.
1.“Site
Yönetimi” ; resmi olarak, yapı ruhsatı (kat irtifakı süreci ) ile yani
hafriyattan önce “Yönetim Planı” ile ; fiili olarak ise yapı kullanma
ruhsatı (kat mülkiyeti süreci) ile
başlar.
2.Site
Yönetimlerinin hukuki, mali, idari, sosyal yapısı ; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun özellikle
4ncü (Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları) , 5nci (Ana
gayrimenkulün Yönetimi) , 9ncu Bölümlerinde
(Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler) detaylandırılmıştır.
3.Site
Yönetiminin detayları ilgili ana gayrimenkul için kanuni bir gereklilikten
olarak hazırlanan Yönetim Planında açıkça belirtilir.
4.Yönetim
planında; gayrimenkul terminolojisine özgü tanımlar, ortak alanlar, bu
alanların kullanımında gözetilecek hukuki-mali-idari-sosyal özellikler, yönetim
organları, bunların oluşması/seçilmesi sürecindeki usul , zaman, süre, davet
terminleri, şekli, yöneticilerin ücret alıp-almayacağı, miktarı, şekli,
seçimlerin zamanı vb. konular 634 sayılı
kanuna paralel olarak detaylandırılır.
5.Site
yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Site yöneticileri (kurul-kişi)
kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Ancak bu vekillik
idari-sosyal anlamdadır ; standart olarak kanunda belirtilen yönetim işleri
haricindeki konularda noterden resmi vekâlet gerekir.
6.Site
yönetimin önemli bir boyutu da mali özelliğidir. “İşletme Projesi”, site
yönetimlerine has bir terimdir ve bir tür tahmini “İşletme Bütçesi”dir. Bu
proje kanuni tebliği ve bu tebliğe itiraz süresinin dolması ile kesinleşir ve
borçlar kanunun tanımlı evraklarından
sayılır. Ayrıca site yönetimlerinin vergi konusunda farklı istisnaları
bulunmaktadır.
7.Sosyal
boyutu ile site yönetimi birçok farklı yaşam tarzı ve kültürün çok uzun süreli
ve komşuluk hukuku ile bir araya geldiği yaşam alanlarıdır.
8.Bu
bir araya gelişin hukuki-mali ve sosyal boyutlu gereklilik ve düzenlemelerin
yapılması ve sürdürülebilmesi için de idari bir birim söz konusudur. Bu idari
birim, Site Yönetimlerinin işveren vekili veya işçisi olarak profesyonellerin
Site Yönetimlerine dahil olmasını gerektirmiştir.
9.Sitelerin
Yönetimi ; adından da anlaşılacağı gibi “Yönetimler Bütünüdür”. Personel
yönetimi , enerji yönetimi, güvenlik yönetimi,muhasebe yönetimimi, vs.,iş ve
hizmetler yönetimi. Çünkü site yönetimlerinin ticari kaygısı değil denk bütçe
kaygısı bulunmaktadır. Bu kaygı da yönetim becerisini gerekli kılmıştır.
10.Sitelerde
,karar merci bilinenin aksine “Yönetim Kurulları” değildir: Sitelerde karar
merci ; yönetim planı üzerinden “Kat Malikleri Genel Kurulunun” yetkilerini
devrettiği “Temsilciler Kuruludur”. Site Yönetim Kurulları “icra mercii”-dir ve
site profesyonelleri vasıtasıyla , temsilciler kurulunun kararlarını hayata
geçirir , denetim kurullarınca denetlenir ve uygulamaları temsilciler kurulunca
da ibraya tabidir.
Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı
Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder